W jaki sposób wycenia się dom?

W jaki sposób wycenia się dom?

Próbując sprzedać nieruchomość, niejednokrotnie zastanawiamy się ile właściwie jest warta i – co za tym idzie – jakich korzyści finansowych możemy się spodziewać z przeprowadzonej transakcji kupna-sprzedaży. Aby ustrzec się przed uzyskaniem zbyt niskiej kwoty, która byłaby nieadekwatna do wartości domu, warto dopilnować, aby wycena domu sporządzona była fachowo i przez kompetentną osobę. Ze względu na to, że dom – podobnie zresztą jak każda inna nieruchomość własnościowa – stanowi majątek, w który można inwestować pomnażając generowane przez nią zyski. Nie warto zatem zlecać tego zadania osobom nieodpowiedzialnym, które nie posiadałyby odpowiedniego przygotowania. Niedokładnie przeprowadzona wycena domu może pociągać za sobą spore konsekwencje, takie jak chociażby niemożność sprzedania nieruchomości, albo sprzedanie jej bez oczekiwanej satysfakcji.

Biorąc pod uwagę skomplikowanie procesu szacowania wartości, do jej wykonania konieczne jest posiadanie szerokiej wiedzy z różnych dziedzin. Z roku na rok zmieniają się też zleceniodawcy – z pierwotnie oczekiwanych nieruchomości należących ściśle do Skarbu Państwa na właścicieli nieruchomości, którzy przeprowadzają szereg skomplikowanych transakcji kupna i zaciągają kredyty, co może pociągać za sobą także spory i pretensje dotyczące wartości mienia. Z tego też powodu właściwe – i mające moc prawną – ustalanie ceny danego obiektu wydaje się być konieczne w dobie rozwijającej się dynamicznie branży nieruchomości. Wyceny nieruchomości, która posiadałaby wartość prawną i formalną, może się podjąć jedynie rzeczoznawca majątkowy, który posiada szerokie kompetencje z zakresu prawa, ekonomii, gospodarki przestrzennej, rolnictwa, leśnictwa, budownictwa oraz gospodarki wodnej. Sprawne poruszanie się w tych dziedzinach, dodatkowo wzbogacone znajomością mechanizmów, które mają wpływ na funkcjonowanie całego rynku nieruchomości. Ze względu na to, że każdy dom jest inny i każdy z nich wyposażony jest w indywidualne cechy mające bezpośrednie znaczenie w ustaleniu jego wartości, nie ma dwóch takich samych nieruchomości i każde działanie rzeczoznawcy majątkowego musi być pozbawione z góry narzuconego schematu. Rzeczoznawca musi przede wszystkim sprawnie wychwycić plusy i minusy konkretnego domu, określić czynniki zewnętrzne i wewnętrzne wpływające na jego atrakcyjność oraz ocenić wagę rynkową wytypowanych cech.

nieruchomośćNie mniej ważna jest dobra orientacja w zakresie cen rynkowych– tych pochodzących wprost z aktów notarialnych, a nie oferowanych czy oczekiwanych przez potencjalnych sprzedawców. Wspomniana już wcześniej konieczność znania mechanizmów kierujących rynkiem, jest nieodzowna do tego, aby możliwe było prawidłowe ustalenie kształtu popytu i podaży, które ulegają dynamicznym przekształceniom oraz poznanie zmian cen nieruchomości w czasie. Konieczna okazuje się zatem analiza panującej w branży mody oraz trendów rynkowych. Aby wycena domu mogła być prawidłowa, niezwykle ważne jest sam jego stan prawny. Ze względu na to, że wiele z obiektów obciążonych jest prawami rzeczowymi, ich ustalenie oraz właściwe oszacowanie pozwala rzeczoznawcy na dokładniejsze ustalenie wartości całego majątku. W największym skrócie można więc powiedzieć, że wycena domu polega na przetworzeniu informacji rynkowych oraz danych zgromadzonych na temat danej nieruchomości w sposób jak najbardziej racjonalny. Na podstawie otrzymanych dokumentów i zebranych materiałów, rzeczoznawca sporządza wycenę w formie operatu szacunkowego, który jest formalnie i merytorycznie zgodny nie tylko z przepisami prawnymi, ale i standardami wynikającymi wprost z ustaleń zawodowych rzeczoznawców.

Ze względu na to, że tego typu dokument posiada moc aktu urzędowego i ujednoliconą formę, jest honorowany bez względu na miejscowość oraz rejon, w którym będzie wykorzystywany. Istnieje szereg czynników mających bezpośredni wpływ na to, jaką wartość będzie posiadał dom. Oczywiście podstawową wytyczną są same trendy panujące w branży. Od popytu i podaży zależy czy nieruchomość zostanie sprzedana z zyskiem, czy trzeba będzie obniżyć próg cenowy. Wybory poszczególnych nabywców kształtują zachowania przedsiębiorców i sprzedawców prywatnych, którzy za pośrednictwem swoich decyzji kształtują wysokość cen transakcyjnych. Jednak ze względu na to, że każdy nabywca kieruje się w swoim działaniu konkretnymi wskazówkami, możliwe jest określenie cech nieruchomości, które decydują o tym czy będzie ona atrakcyjna dla potencjalnego klienta. Część z nich może być określona w sposób czysto intuicyjny, część jednak potrzebuje dogłębnego przeanalizowania oraz wnikliwej obserwacji doświadczonego rzeczoznawcy. Do podstawowych czynników należy oczywiście lokalizacja konkretnego domu, jego przeznaczenie określone w planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia go w urządzenia infrastruktury technicznej, poziom jej zagospodarowania oraz stopień wyeksploatowania.

Wycena domu może być wyższa ze względu na chociażby wypielęgnowany ogródek czy znajdujące się w nim oczka wodne. Równie istotne mogą być także właściwe układy okien – nie wszyscy bowiem wiedzą, że okna w sypialni powinny wychodzić na wschód, a w pokoju dziennym na zachód. Każdy tego typu detal ma niebagatelne znaczenie w ogólnym postrzeganiu całej nieruchomości. Poza wymienionymi już czynnikami fizycznymi i ekonomicznymi, nie mniej ważne są czynniki prawne i środowiskowe. Ważny jest bowiem sam, funkcjonujący w państwie, system podatkowy, wymogi ochrony środowiska, swoboda władania nieruchomościami oraz ogólny plan zagospodarowania, a także cała sytuacja demograficzna regionu, taka jak styl życia czy przyzwyczajenia konkretnej grupy ludzi, moda, bezpośrednie sąsiedztwo domu, takie jak na przykład obecność centrów handlowych oraz punktów usługowych oraz stopień skażenia środowiska w miejscu wybudowania domu. Każdy tego typu element, który z pozoru może być niewiele znaczący, w oczach doświadczonego rzeczoznawcy znającego doskonale obecną sytuację panującą na rynku nieruchomości, może okazać się decydujący w końcowej opinii i wycenie domu, umieszczonych w operacie szacunkowym.